PropLab.vn — 100% Phía Người Mua.
Tra cứu rủi ro dự án trước khi xuống tiền.
Đừng để mất tiền oan. PropLab giúp bạn nhìn thấu sự thật của hơn 500+ dự án thông qua dữ liệu minh bạch từ cơ quan Nhà nước và báo cáo tài chính của Chủ đầu tư—không qua bộ lọc của môi giới.
🔒 Dữ liệu tự động cập nhật từ Cổng thông tin Chính phủ, Sở Xây dựng & BCTC Doanh nghiệp.
Bạn là nhà phát triển hoặc chủ dự án? Chúng tôi hoan nghênh bạn gửi phản hồi hoặc cập nhật thông tin dự án.
Tại sao bạn cần Phân tích trước khi Xuống tiền?
Sự thật bị che giấu
Môi giới và Chủ đầu tư thường chỉ nói 50% sự thật. Phần còn lại (thế chấp, chậm tiến độ, nợ thuế) thường bị ẩn đi trong các văn bản luật khó hiểu.
Dữ liệu phân mảnh
Thông tin pháp lý nằm rải rác ở Sở Xây dựng, Tổng cục Thuế và hàng trăm tờ báo khác nhau. Bạn mất hàng tuần để tìm kiếm thủ công.
Giải pháp PropLab
Chúng tôi dùng thuật toán để gom tất cả dữ liệu về một nơi, chuẩn hóa thành Báo cáo Phân tích dễ hiểu chỉ trong 30 giây.
Truy cập Dữ liệu Phân tích & Giám sát Rủi ro
Gói Báo cáo Phân tích Chuẩn
98.000 VNĐ / Dự án
Thời hạn: 06 Tháng (Truy cập không giới hạn)
- Mở khóa toàn bộ Báo cáo Phân tích.
- Kích hoạt tính năng Giám sát 24/7.
- Tải xuống Bộ công cụ pháp lý.
Cam kết: Thanh toán 1 lần. Không tự động gia hạn.
Tại sao bạn cần công cụ này?
1. Hệ thống Dữ liệu Động
Khác với các tệp tài liệu tĩnh (PDF/Doc), tài khoản Proplab kết nối trực tiếp với cơ sở dữ liệu thời gian thực. Trong suốt 06 tháng thuê bao, nếu Dự án phát sinh biến động mới (Ví dụ: Chủ đầu tư mang đi thế chấp ngân hàng vào tuần sau), hệ thống sẽ cập nhật trạng thái ngay lập tức.
2. Cá nhân hóa Rủi ro
Hệ thống không hiển thị thông tin chung chung. Thuật toán tập trung vào 3 chỉ số sinh tử của riêng dự án đó:
- Pháp lý Giao dịch: Đã giải chấp chưa? Có nợ thuế không?
- Sức khỏe Tài chính: Dòng tiền CĐT có đủ để hoàn thiện không?
- Hiệu suất Đầu tư: So sánh giá sơ cấp/thứ cấp để tính thanh khoản thực.
3. Bộ Công cụ Thực chiến
Chúng tôi trang bị vũ khí để bạn làm việc với môi giới. Gói dịch vụ đi kèm:
- Danh sách Thẩm định: Các văn bản cần đòi xem tận mắt.
- Kịch bản Đàm phán: Câu hỏi mẫu để phát hiện rủi ro ẩn.
- Mẫu Văn bản: Mẫu đơn yêu cầu cung cấp hồ sơ pháp lý chuẩn.
Cách PropLab Engine hoạt động tại PropLab.vn
Sơ đồ hóa quy trình 3 bước để khẳng định tính khoa học & khách quan
- 1
Thu thập Dữ liệu Gốc
Hệ thống kết nối thời gian thực với các nguồn dữ liệu công khai chính thống: Cổng thông tin Quốc gia, Sở Xây dựng 63 tỉnh thành, và Báo cáo tài chính đã kiểm toán.
- 2
Phân tích & Đối soát
Proplab Engine thực hiện thuật toán đối soát chéo để phát hiện mâu thuẫn:
- So sánh: Tiến độ thi công thực tế so với dòng tiền thanh toán cho nhà thầu.
- Đối chiếu: Cam kết bán hàng so với quy hoạch 1/500 được duyệt.
- Cảnh báo: Trạng thái thế chấp ngân hàng và Nghĩa vụ thuế.
- 3
Tạo Báo cáo
Kết quả là một Báo cáo Phân tích trung lập, dựa trên bằng chứng. Chúng tôi không đưa ra lời khuyên đầu tư cảm tính, chúng tôi cung cấp sự thật số liệu.
98.000 VNĐ để bảo vệ tài sản 5 Tỷ
Trích đoạn từ báo cáo thực: Khai Sơn City, Hà Nội — checklist, tổng quan, cảm nhận thị trường.
- Điểm sáng
- Giáo dục quốc tế, kết nối nhanh vào Hoàn Kiếm
- Cần soi kỹ
- Chậm cấp sổ hồng do vướng quyết toán đất đối ứng
- Việc cần làm
- Yêu cầu văn bản giải chấp đích danh từng căn hộ
Kịch bản xác minh
Đừng quyết định dựa trên lời hứa. Đây là bộ công cụ thực chiến được PropLab thiết kế riêng cho dự án này, cung cấp cho bạn chính xác những gì cần kiểm tra, lý do vì sao nó quan trọng, và kịch bản đối thoại mẫu để yêu cầu môi giới/chủ đầu tư cung cấp bằng chứng pháp lý.
1. Kiểm tra văn bản xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất đối ứng BT
Nguồn gốc đất dự án là đất đối ứng BT, em check giúp anh xem Chủ đầu tư đã hoàn tất quyết toán và nộp đủ tiền sử dụng đất cho quỹ đất này chưa? Anh lo vụ này ảnh hưởng tiến độ ra sổ.
Lý do — Quỹ đất dự án có nguồn gốc là đất đối ứng từ hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (BT) đường 3,8km. Theo quy định, việc cấp sổ hồng diện rộng phụ thuộc hoàn toàn vào tiến độ quyết toán giá trị hợp đồng BT này với cơ quan nhà nước; người mua cần xác nhận tình trạng quyết toán để tránh rủi ro treo sổ.
2. Xác minh văn bản giải chấp đích danh cho từng căn hộ
Anh thấy dự án đang thế chấp tại nhiều ngân hàng. Với căn này, bên em đã có văn bản giải chấp đích danh chưa? Nếu chưa thì quy trình giải chấp để anh sang tên sổ đỏ sẽ mất bao lâu?
Lý do — Dữ liệu ghi nhận dự án Khai Sơn City đang thế chấp tại Vietinbank, Vietcombank, BIDV, VPBank; thực tế đã có hiện tượng tắc nghẽn giao dịch thứ cấp do vướng tài sản bảo đảm. Theo quy định hiện hành, văn bản giải chấp là cơ sở pháp lý bắt buộc để đảm bảo tính hợp lệ của Hợp đồng mua bán và quy trình cấp sổ hồng.
3. Đối chiếu điều khoản dung sai diện tích trong Hợp đồng mua bán
Anh thấy hợp đồng để dung sai diện tích tới 8%, mức này hơi cao so với thị trường. Lúc bàn giao nếu diện tích tăng vượt mức này thì bên mình xử lý thế nào, có biên bản đo đạc độc lập không em?
Lý do — Hợp đồng mẫu của Khai Sơn City quy định dung sai diện tích thực tế lên tới 8%, vượt xa mức thông lệ thị trường (2-5%). Với đơn giá căn hộ cao, việc diện tích tăng thêm 8% có thể khiến người mua phải thanh toán thêm hàng trăm triệu đồng ngoài dự kiến.
Tổng quan
Khai Sơn City là dự án khu đô thị quy mô lớn tọa lạc tại phường Thượng Thanh và Ngọc Thụy, quận Long Biên, Hà Nội. Dự án do Công ty Cổ phần Khai Sơn phát triển trên quỹ đất đối ứng từ hợp đồng xây dựng - chuyển giao hạ tầng giao thông. Hiện tại, một số phân khu cao tầng đã đi vào vận hành, các tháp mới đang trong giai đoạn hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật.
- Tên thương mại: Khai Sơn City
- Vị trí: Phường Thượng Thanh và Ngọc Thụy, quận Long Biên, Hà Nội
- Đơn vị phát triển: Công ty Cổ phần Khai Sơn
- Quy mô: Thuộc quần thể khu đô thị 180 héc-ta; các khối tháp căn hộ và khu thấp tầng
- Loại hình: Căn hộ chung cư, căn hộ văn phòng (Sở hữu lâu dài hoặc 50 năm tùy sản phẩm)
- Mức giá trung bình: 77,5 – 79,2 triệu đồng/m² (thị trường thứ cấp); 85 – 90 triệu đồng/m² (niêm yết sơ cấp)
- Hiện trạng thi công: Phân khu HH5 đã vận hành; phân khu HH4 đang hoàn thiện nội ngoại thất (Cập nhật: Tháng 05/2026)
- Dự kiến bàn giao: Phân khu HH4 dự kiến bàn giao từ cuối năm 2025 đến tháng 05/2026
Góc Giải Đáp Nhanh
- Dự án Khai Sơn City đã có sổ hồng chưa: Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu phụ thuộc vào tiến độ quyết toán giá trị hợp đồng xây dựng - chuyển giao hạ tầng với cơ quan nhà nước; hiện các phân khu đã bàn giao đang trong quá trình chờ xét duyệt.
- Khu vực dự án có thường xuyên bị ngập nước không: Ghi nhận tình trạng ngập úng sâu tại trục đường nối từ đê Ngọc Thụy vào dự án khi có mưa lớn, nguyên nhân do hệ thống thoát nước ngoại vi và hồ điều hòa chưa hoàn thiện đồng bộ.
- Giao dịch mua bán lại tại dự án cần lưu ý gì về pháp lý: Dữ liệu cho thấy nhiều căn hộ đang là tài sản thế chấp tại ngân hàng, do đó giao dịch thứ cấp yêu cầu phải có văn bản giải chấp đích danh từng căn hộ để hoàn tất thủ tục sang tên.
- Diện tích căn hộ thực tế khi bàn giao có sai lệch không: Hợp đồng mua bán quy định mức dung sai diện tích lên tới 8%, vượt mức thông lệ thị trường, khách hàng cần thực hiện đo đạc độc lập để xác định giá trị thanh toán thực tế.
- Thông tin về đợt thanh tra dự án năm 2025 là gì: Sở Xây dựng Hà Nội dự kiến thực hiện thanh tra chuyên đề vào Quý 3/2025 nhằm rà soát công tác quản lý, sử dụng quỹ bảo trì 2% và phân định diện tích chung - riêng tại dự án.
Câu hỏi thường gặp
PropLab là gì và khác gì so với môi giới?
PropLab là nền tảng kiểm toán rủi ro bất động sản độc lập, phục vụ người mua. Chúng tôi không phân phối dự án, không nhận hoa hồng môi giới và không tư vấn thời điểm xuống tiền.
Dữ liệu phân tích lấy từ đâu?
Dữ liệu được tổng hợp từ hồ sơ công khai: quyết định quy hoạch, báo cáo tài chính niêm yết, hồ sơ xây dựng và đối chiếu thực địa. PropLab không sử dụng tài liệu PR từ chủ đầu tư.
Báo cáo PropLab có phải lời khuyên đầu tư không?
Không. Báo cáo là sản phẩm phân tích dữ liệu phục vụ tham khảo. PropLab không cam kết sinh lời, không khuyến nghị mua bán và không thay thế tư vấn pháp lý hay tài chính chuyên nghiệp.