1. Tổng quan
| Dự án | Tháng 8 | vs tháng 7 | vs tháng 5 | vs tháng 2 |
|---|---|---|---|---|
| MIPEC Kiến Hưng | 66,5 tr/m² | −5,8% | −10,2% | −10,2% |
| HH Linh Đàm | 41,0 tr/m² | −9,4% | −19,7% | −26,9% |
| The K Park | 72,9 tr/m² | — | −16,7% | — |
| Hateco Apollo Xuân Phương | 70,5 tr/m² | −10,1% | −11,8% | −13,3% |
| The Sapphire – Smart City | 71,9 tr/m² | −4,7% | −12,1% | −17,1% |
| Hồng Hà Eco City | 69,2 tr/m² | — | −3,1% | — |
| Ecohome 1 | 64,3 tr/m² | −6,1% | −2,8% | −6,8% |
| Vinhomes Ocean Park | 60,6 tr/m² | −5,3% | −6,5% | −11,3% |
2. Diễn biến giá chào bán
Ở quán cà phê, trên diễn đàn, trong nhóm mua bán — câu chuyện gần như giống nhau: thị trường đang giảm. Người thì bảo giảm nhẹ. Người thì bảo giảm mạnh. Ít ai đưa ra được một con số để so được với nhau.
PropLab lấy tin rao căn hộ 2 phòng ngủ tại Hà Nội, so mức giá trên mỗi m² hiện tại với cùng khoảng thời gian của ba tháng trước. Kết quả trên 74 dự án đủ dữ liệu:
- 65/74 dự án có đơn giá rao thấp hơn
- Mức giảm điển hình ở nhóm giảm: −5,5 triệu/m²
- Mức thay đổi điển hình toàn mẫu: −5,8% sau 3 tháng
Đà giảm khá rộng, nhưng biên độ ở phần lớn dự án nằm quanh vài phần trăm đến dưới 10% — không phải mọi nơi đều giảm sâu như tin đồn.
Phân khúc người mua phổ biến
Lấy MIPEC Kiến Hưng — dự án thuộc nhóm đơn giá nhiều người mua Hà Nội còn tiếp cận được.
- Ba tháng trước: khoảng 74,1 tr/m²
- Hiện tại: khoảng 66,5 tr/m²
- Chênh lệch: −7,5 triệu/m² (−10,2%)
- Quy đổi minh họa cho căn ~54m² điển hình của dự án: ≈ 3,59 tỷ
Mức điển hình của cả mẫu gần hơn với các dự án như Vinhomes Ocean Park (−6,5% / −4,2 triệu/m²). MIPEC ở đây là ví dụ phân khúc phổ biến đang giảm rõ — không phải “mức chuẩn” của toàn thị trường.
Trường hợp riêng: HH Linh Đàm
Trong toàn bộ mẫu, Tổ hợp chung cư HH Linh Đàm nổi lên với mức giảm rất lớn và liên tục ở cả ba mốc: −9,4% (1 tháng), −19,7% (3 tháng), −26,9% (6 tháng).
Đơn giá rao khoảng 51,1 tr/m² ba tháng trước, hiện khoảng 41,0 tr/m² (−10,1 triệu/m²).
Cần đọc số này tách khỏi xu hướng chung. HH Linh Đàm đang chịu ảnh hưởng từ vấn đề pháp lý của dự án — yếu tố riêng, không đại diện cho mặt bằng căn hộ Hà Nội. Đưa vào đây để ghi nhận vì mức biến động quá lớn so với phần còn lại của mẫu; không dùng làm bằng chứng cho việc thị trường tổng thể đang “sập”.
Phân khúc cao cấp
Ở nhóm đơn giá cao, mức giảm tuyệt đối trên mỗi m² thường lớn hơn (Metropolis, The Gloria, Lumiere EverGreen…). Dù mức hạ lớn thu hút nhiều sự chú ý, cục diện thị trường thực tế nằm ở nhóm đơn giá phổ biến hơn — nơi dòng tiền của đại đa số người mua Hà Nội thực sự đổ vào.
3. Bảng dữ liệu đầy đủ (74 dự án)
Bảng dưới gồm toàn bộ 74 dự án Hà Nội – căn 2 phòng ngủ, sắp theo mức thay đổi so với tháng 5 (giảm mạnh nhất trước). Dùng Ctrl+F (hoặc Cmd+F) để tìm nhanh dự án của bạn.
Cột Tháng 8 là mặt bằng giá rao ₫/m² ~30 ngày gần nhất (tính đến 6/8/2026). Các cột vs tháng 7 / vs tháng 5 / vs tháng 2 là % thay đổi so với ~30 ngày quanh các mốc đó — cùng thước đo ₫/m². Cột trống = không đủ tin rao để so.
| # | Dự án | Tháng 8 | vs tháng 7 | vs tháng 5 | vs tháng 2 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | The Gloria by Silk Path | 127,0 tr/m² | — | −22,7% | — |
| 2 | Tổ hợp Chung cư HH Linh Đàm | 41,0 tr/m² | −9,4% | −19,7% | −26,9% |
| 3 | The Magnolia Private Residences | 105,8 tr/m² | +0,9% | −18,0% | — |
| 4 | The K Park | 72,9 tr/m² | — | −16,7% | — |
| 5 | Lumiere EverGreen - Vinhomes Smart City | 88,3 tr/m² | −10,4% | −14,7% | −13,5% |
| 6 | Vinhomes Metropolis Liễu Giai | 200,0 tr/m² | — | −12,7% | — |
| 7 | Vinhomes Gardenia | 96,0 tr/m² | −2,3% | −12,2% | −7,6% |
| 8 | The Sapphire - Vinhomes Smart City | 71,9 tr/m² | −4,7% | −12,1% | −17,1% |
| 9 | Goldmark City | 75,6 tr/m² | −11,0% | −11,9% | −20,7% |
| 10 | Hateco Apollo Xuân Phương | 70,5 tr/m² | −10,1% | −11,8% | −13,3% |
| 11 | MIPEC Kiến Hưng (Mipec City View) | 66,5 tr/m² | −5,8% | −10,2% | −10,2% |
| 12 | The Emerald - CT8 Mỹ Đình | 87,2 tr/m² | — | −9,3% | — |
| 13 | Khu đô thị Kim Văn Kim Lũ (Golden Silk) | 65,0 tr/m² | −1,1% | −9,0% | −9,0% |
| 14 | Eco Green City | 76,3 tr/m² | −6,9% | −8,9% | −9,5% |
| 15 | The Miami (tên cũ Grand Sapphire) - Vinhomes Smart City | 78,1 tr/m² | −4,5% | −8,6% | −13,0% |
| 16 | Vinhomes Times City | 109,3 tr/m² | +2,5% | −8,6% | — |
| 17 | The Pride | 65,3 tr/m² | −4,6% | −8,5% | — |
| 18 | The Sola Park - Vinhomes Smart City | 75,9 tr/m² | +1,9% | −8,2% | −9,3% |
| 19 | FLC Complex 36 Phạm Hùng | 95,7 tr/m² | 0,0% | −8,0% | −4,3% |
| 20 | Masteri West Heights - Vinhomes Smart City | 88,9 tr/m² | −4,0% | −7,8% | −15,8% |
| 21 | Sunshine Riverside | 97,9 tr/m² | −4,3% | −7,7% | — |
| 22 | Vinhomes Smart City | 76,4 tr/m² | −6,4% | −7,5% | −17,2% |
| 23 | Vinhomes D'Capitale Trần Duy Hưng | 114,3 tr/m² | −4,8% | −7,3% | −7,1% |
| 24 | Mon City (HD Mon City hoặc Hải Đăng City) | 91,3 tr/m² | — | −7,0% | −7,4% |
| 25 | Imperia Garden | 105,4 tr/m² | −6,6% | −6,8% | −8,4% |
| 26 | The Wisteria - Hinode Royal Park | 74,1 tr/m² | — | −6,8% | — |
| 27 | Imperia Sky Park | 80,0 tr/m² | −3,7% | −6,7% | — |
| 28 | Imperia Smart City | 81,6 tr/m² | −4,2% | −6,7% | −13,7% |
| 29 | Iris Garden | 90,3 tr/m² | 0,0% | −6,7% | −11,5% |
| 30 | Eco Lake View | 79,5 tr/m² | +2,5% | −6,6% | −11,5% |
| 31 | Vinhomes Ocean Park | 60,6 tr/m² | −5,3% | −6,5% | −11,3% |
| 32 | Khu đô thị Việt Hưng | 59,1 tr/m² | −2,6% | −6,3% | −7,1% |
| 33 | Rivera Park | 105,8 tr/m² | −4,9% | −6,3% | −1,7% |
| 34 | Khu đô thị Thành Phố Giao Lưu | 75,9 tr/m² | +1,2% | −6,3% | −13,8% |
| 35 | Park Hill Times City | 113,7 tr/m² | −0,8% | −6,2% | — |
| 36 | Green Stars | 87,9 tr/m² | −1,9% | −6,2% | −7,9% |
| 37 | Phân khu The Beverly - Vinhomes Ocean Park | 63,5 tr/m² | −2,5% | −5,9% | — |
| 38 | The Flame Vine - Hinode Royal Park | 70,0 tr/m² | −5,4% | −5,8% | — |
| 39 | Khu đô thị Nam Trung Yên | 88,7 tr/m² | −3,1% | −5,5% | −7,0% |
| 40 | Ruby City CT3 Phúc Lợi | 62,5 tr/m² | — | −4,8% | −8,6% |
| 41 | Le Grand Jardin (BRG Sài Đồng) | 77,9 tr/m² | — | −4,8% | — |
| 42 | Imperia Sky Garden | 102,6 tr/m² | −0,6% | −4,4% | −6,0% |
| 43 | Masteri Waterfront - Vinhomes Ocean Park | 80,0 tr/m² | −1,5% | −4,4% | −6,4% |
| 44 | SDU Tower (Chung cư SDU - 143 Trần Phú) | 70,4 tr/m² | −3,1% | −4,3% | −2,6% |
| 45 | Vinhomes Skylake | 127,3 tr/m² | −3,0% | −4,2% | — |
| 46 | Mỹ Đình Pearl | 96,0 tr/m² | — | −4,0% | — |
| 47 | Khu đô thị Xa La | 58,3 tr/m² | −4,2% | −3,9% | −7,0% |
| 48 | Five Star Garden | 89,5 tr/m² | −4,0% | −3,7% | −8,3% |
| 49 | Phân khu The Zurich - Vinhomes Ocean Park | 70,3 tr/m² | −0,1% | −3,4% | −3,4% |
| 50 | The Charm An Hưng | 85,5 tr/m² | — | −3,3% | — |
| 51 | Hà Nội Homeland | 76,7 tr/m² | −2,2% | −3,3% | — |
| 52 | Hồng Hà Eco City | 69,2 tr/m² | — | −3,1% | — |
| 53 | Rose Town | 77,1 tr/m² | −2,1% | −3,1% | −9,1% |
| 54 | Central Field | 95,8 tr/m² | — | −2,9% | — |
| 55 | Ecohome 1 | 64,3 tr/m² | −6,1% | −2,8% | −6,8% |
| 56 | Chung cư 90 Nguyễn Tuân | 98,6 tr/m² | −5,3% | −2,7% | +0,0% |
| 57 | Vinhomes West Point | 118,2 tr/m² | — | −2,7% | — |
| 58 | Ecohome 3 | 72,9 tr/m² | −1,3% | −1,3% | −1,9% |
| 59 | Seasons Avenue | 86,8 tr/m² | — | −1,0% | — |
| 60 | A10-A14 Nam Trung Yên | 88,2 tr/m² | −6,4% | −1,0% | −8,3% |
| 61 | Phương Đông Green Park | 84,0 tr/m² | — | −0,9% | — |
| 62 | Vinhomes Green Bay Mễ Trì | 114,0 tr/m² | — | −0,8% | −4,7% |
| 63 | The Legend Tower (The Legend 109 Nguyễn Tuân) | 111,0 tr/m² | −1,4% | −0,7% | — |
| 64 | The Sapphire - Vinhomes Ocean Park | 63,6 tr/m² | +0,6% | −0,7% | −5,5% |
| 65 | Rice City Linh Đàm | 80,7 tr/m² | −3,8% | −0,1% | −7,6% |
| 66 | Mipec Rubik 360 (Mipec Xuân Thủy) | 123,4 tr/m² | −3,0% | 0,0% | −2,1% |
| 67 | 6th Element Tây Hồ Tây | 121,1 tr/m² | +3,6% | 0,0% | — |
| 68 | The Paris - Vinhomes Ocean Park | 68,2 tr/m² | −1,2% | +0,1% | — |
| 69 | The Vesta | 62,7 tr/m² | — | +0,3% | — |
| 70 | The Queen Palace | 99,5 tr/m² | +5,3% | +0,4% | — |
| 71 | Xuân Mai Complex | 65,3 tr/m² | +2,7% | +0,5% | −3,6% |
| 72 | Chung cư 30T1, 30T2 - KĐT Nam Trung Yên | 90,9 tr/m² | −8,3% | +0,6% | — |
| 73 | Gelexia Riverside | 77,7 tr/m² | +4,6% | +1,7% | −5,9% |
| 74 | The Park Home (C22 Bộ Công An) | 108,8 tr/m² | — | +2,5% | — |
4. Dự án
MIPEC Kiến Hưng
Mipec
Điểm cộng
- Giảm rõ trên ₫/m² so với 3 tháng trước
- Thuộc nhóm giá phổ biến phía Hà Đông
- Giảm trên cả ba mốc 1 / 3 / 6 tháng
Điểm trừ
- Chỉ phản ánh giá chào bán, chưa phải giá chốt
- Thanh khoản khu vực Hà Đông cần tự kiểm chứng
Điểm cộng
- Mức giảm ₫/m² rất lớn nếu chỉ nhìn số
- Thuộc nhóm đơn giá thấp nhất mẫu
Điểm trừ
- Gắn vấn đề pháp lý riêng — không đại diện xu hướng chung
- Không nên lấy làm bằng chứng “thị trường sập”
- Rủi ro pháp lý cần làm rõ trước khi giao dịch
Điểm cộng
- Hạ tuyệt đối lớn trên ₫/m² trong nhóm phổ biến
- Biên % giảm mạnh so với 3 tháng trước
Điểm trừ
- Giá chào bán — biên giao dịch thực có thể khác
- Cần đối chiếu thanh khoản và pháp lý từng căn
Điểm cộng
- Giảm trên cả ba mốc 1 / 3 / 6 tháng
- Vẫn trong tầm đơn giá phổ biến phía Tây
Điểm trừ
- Chỉ là mặt bằng tin rao, chưa chốt được biên mua
- Cần kiểm tra tiến độ và pháp lý dự án
The Sapphire – Smart City
Vinhomes
Điểm cộng
- Giảm rõ trên ₫/m² trong rổ Smart City phía Tây
- Hệ sinh thái nội khu đã hình thành
Điểm trừ
- Áp lực thứ cấp khu vực có thể kéo dài
- Giá rao chưa đồng nghĩa giá giao dịch
Điểm cộng
- Giảm nhẹ trên ₫/m² trong nhóm phổ biến
- Vị trí phía Nam — lựa chọn ngân sách vừa
Điểm trừ
- Thanh khoản và pháp lý cần tự thẩm định
- Số liệu chỉ phản ánh kỳ vọng bên bán
Điểm cộng
- Biên giảm khiêm tốn hơn nhóm giảm sâu
- Phân khúc đơn giá dễ tiếp cận hơn nhà trung tâm
Điểm trừ
- Mức hạ tuyệt đối nhỏ hơn mức điển hình của mẫu
- Cần xem thêm lịch sử tin rao từng căn
Vinhomes Ocean Park
Vinhomes
Điểm cộng
- Mẫu tin dày — mặt bằng ₫/m² ổn định hơn dự án nhỏ
- Mức thay đổi gần mức điển hình của toàn mẫu
Điểm trừ
- Biên giảm không lớn như nhóm giảm sâu
- Phân khu khác nhau có thể lệch giá đáng kể
Điểm cộng
- Giảm trên cả ba mốc 1 / 3 / 6 tháng
- Dự án đã vận hành lâu — dễ so giá thứ cấp
Điểm trừ
- Chất lượng vận hành và pháp lý từng căn cần tự kiểm
- Giá rao có thể nhiễu theo tin “neo” cao/thấp
Vinhomes Metropolis
Vinhomes
Điểm cộng
- Mức hạ tuyệt đối trên ₫/m² rất lớn
- Vị trí trung tâm — thanh khoản phân khúc cao cấp
Điểm trừ
- Không đại diện túi tiền số đông
- Đơn giá tuyệt đối vẫn thuộc nhóm cao nhất mẫu
Điểm cộng
- Biên % giảm thuộc nhóm mạnh nhất mẫu
- Hạ tuyệt đối lớn trên ₫/m²
Điểm trừ
- Phân khúc cao cấp — ít liên quan người mua phổ biến
- Cần tách biệt với xu hướng nhóm đơn giá phổ biến
Lumiere EverGreen
Masterise Homes
Điểm cộng
- Giảm rõ trên ₫/m² trong cụm Smart City cao cấp
- Thương hiệu / tiêu chuẩn bàn giao neo phân khúc trên
Điểm trừ
- Đơn giá tuyệt đối vẫn cao so với thị trường phổ biến
- Áp lực thứ cấp khu vực cần theo dõi thêm
Tổng kết
PropLab so mặt bằng giá rao ₫/m² đầu tháng 8 với các mốc tháng 7 / tháng 5 / tháng 2, cùng loại căn 2 ngủ. Dù mức hạ lớn ở nhóm đơn giá cao thu hút nhiều sự chú ý, cục diện thị trường thực tế nằm ở nhóm phổ biến hơn — nơi dòng tiền của đại đa số người mua Hà Nội thực sự đổ vào.